Louis Ziz : « Le potentiel foncier est gaspillé depuis plusieurs années » - Le Blog du Foncier

Louis Ziz : « Le potentiel foncier est gaspillé depuis plusieurs années »

M. Louis Ziz, Président de l’Union Régionale Auvergne-Rhône-Alpes de la Fédération des Promoteurs Immobiliers et Directeur d’OXALYS IMMO
Quel regard portez-vous sur l’évolution de l’immobilier et du logement durant la dernière décennie ?

Malheureusement, la demande n’a pu être satisfaite que ce soit par l’offre de logements neufs ou dans l’ancien. La tension sur le marché est réelle. Les promoteurs travaillent à flux tendu et n’ont quasiment jamais de stock physique en fin de programme. Par ailleurs, les prix n’ont jamais cessé d’augmenter. L’ancien a un prix trop proche du neuf alors que la qualité est souvent bien moindre. Certains logements sont de véritables passoires thermiques avec d’importants besoins de rénovation et de charges non négligeables.

Aujourd’hui, une part significative de la population n’arrive plus à trouver le logement qu’elle recherche. Cela concerne bien sûr les primo-accédants mais de manière globale toute personne qui souhaite tout simplement acheter plus grand. Face à cette situation, les gens acceptent de s’éloigner de plus en plus des centres.

L’enjeu principal est donc de produire tout type de logement et un peu partout sur le territoire, en épargnant la ressource foncière, trop consommée ces dernières décennies.

Comment concilier cet objectif de production et celui du Zéro Artificialisation Nette imposé par l’Etat ? Quelles sont vos préconisations ?

La solution est de travailler sur le foncier constructible, non pas en ouvrant plus de terrains à la construction mais, déjà, en appliquant ce que les PLU autorisent à construire. Nous l’observons au quotidien et depuis longtemps : les maires demandent très souvent de produire en dessous du seuil de densité ou de hauteur de construction autorisé, conduisant inéluctablement à un gaspillage foncier. Les élus redoutent le regard de leurs concitoyens sur la densité ce qui les incitent à s’écarter des règles d’urbanisme qu’ils ont impulsé et voté. En réalité, il n’y a pas de réelle opposition. Certains quartiers très denses en cœur de ville sont parfois les plus prisés. Il faut penser des formes urbaines et une densité intelligente. Le renouvellement des friches industrielles est également une piste d’avenir.

Comment les villes secondaires peuvent-elles jouer un rôle dans un contexte de métropolisation qui s’accentue ?

Actuellement, les territoires sont soumis à une double tendance : celle de la métropolisation qui concentre les emplois, les flux et les aménités et celle de l’élargissement des bassins de vie. Les territoires sont interdépendants ; les décisions prises dans une commune auront des répercussions sur les autres. Lorsqu’un maire réduit les droits à construire, la demande se reporte sur les communes adjacentes contribuant ainsi à la pénurie foncière.

Pour remédier à cette situation, il faudrait une recomposition des niveaux de décisions territoriales en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme. Tout devrait remonter d’un cran au profit de l’intercommunalité. Cela permettrait d’avoir plus de recul lors de l’instruction des autorisations d’urbanisme et de débloquer un certain nombre de situations favorisant ainsi le renouvellement urbain.

Aujourd’hui et plus encore demain, quels sont les défis de la promotion immobilière ?

Le secteur de la promotion n’a jamais cessé de s’adapter à l’évolution de la demande, des règles de construction, de la fiscalité et plus récemment aux exigences sanitaires liées à l’épidémie de Covid-19. Cette dernière, encore trop récente, se traduira peut-être dans quelques temps par une évolution de la demande en termes de localisation, d’extérieurs ou encore d’espaces de travail dans les logements. Pour l’heure, elle fait surtout apparaître des chiffres de production nettement en baisse pour 2020 et une mise en danger réelle d’un certain nombre d’entreprises de la promotion et de la construction.

En dehors de ce contexte très particulier, la profession doit faire face à des contraintes règlementaires sur la construction toujours plus importantes (PMR, RT2012 et à présent RE2020…). Ces dispositifs améliorent la qualité du bien mais contribuent également à leur cherté. De même, lorsque l’on observe le niveau de taxation, le logement s’apparente aujourd’hui à un bien de luxe loin d’être accessible à tous alors qu’il est essentiel. La profession s’emploie à répondre au quotidien à la demande. Son seul mot d’ordre pour y répondre : pouvoir produire !

Dans le cadre des 10 ans du CERF, les acteurs du foncier, de l’aménagement et de l’immobilier nous font part de leur ressenti sur les enjeux auxquels ils sont confrontés et notamment sur l’objectif posé par l’Etat d’atteindre le Zéro Artificialisation Nette (ZAN) d’ici 2025.

Interview Les 10 ans du CERF ZAN