ARCHIVE Foncier et immobilier : comment évaluer ses biens ? - Le Blog du Foncier

ARCHIVE Foncier et immobilier : comment évaluer ses biens ?

Dans le contexte actuel d’inflation des prix du foncier et ceux de la construction liés aux normes, la juste évaluation* est plus que jamais primordiale

 

Pourquoi évaluer ?

Évaluer un bien foncier ou immobilier, c’est lui donner une valeur correspondant au prix auquel il pourrait être échangé dans le cadre d’une transaction.

Selon les cas, l’évaluation pourra être obligatoire : pour estimer la valeur d’actifs inscrits au bilan d’une société par exemple. Dans d’autres cas, l’évaluation sera un acte volontaire pour étudier la faisabilité d’une opération ou plus simplement en vue de la mise sur le marché d’un bien.

 

Quelle méthode choisir ?

Il existe plusieurs méthodes d’évaluation foncière et immobilière. Les plus employées sont la méthode par comparaison, la méthode du compte à rebours et la méthode par le revenu (aussi appelée méthode par le rendement). D’autres méthodes sont utilisées dans des cas bien spécifiques : celle de la valeur de remplacement, dans le cadre du déménagement d’une entreprise ou d’un sinistre par exemple, la méthode spécifique d’évaluation des commerces…

Le choix de la méthode dépendra donc du contexte, du projet (investissement locatif, promotion, …) et du commanditaire (public ou privé,…).

 

Les 3 grandes méthodes d’évaluation

LA MÉTHODE COMPARATIVE : LA MÉTHODE LA PLUS UTILISÉE

Elle est la méthode de référence des juridictions et de l’administration, notamment de France Domaine. C’est une méthode déductive, qui permet une évaluation de la valeur vénale du bien en fonction des transactions de biens comparables, à la fois dans leurs caractéristiques intrinsèques, mais aussi dans leur localisation. Elle s’appuie sur les données réelles du marché immobilier.

Cette méthode se décompose en 3 phases :

  • La recherche de biens vendus de même nature L’évaluateur s’attache à déterminer la catégorie de bien à rechercher fonction du bien à évaluer, les secteurs de recherche ainsi que la période sur laquelle doit porter la recherche. Cette phase peut s’avérer complexe car plus un bien sera rare, plus la recherche devra remonter dans le temps et s’étendre géographiquement afin de trouver un nombre suffisant de biens pour pouvoir effectuer la comparaison. Sur un marché peu dynamique il pourra donc se révéler difficile de trouver suffisamment de ventes comparables.
  • Le choix de termes de comparaison objectifs et significatifs
    Les immeubles comparés devront être comparables, à savoir qu’ils devront avoir un maximum de points communs : caractéristiques physiques (taille, confort, qualité du bâti, …) et juridiques.
  • L’analyse des biens comparés
    Elle peut être directe, c’est-à-dire que les biens sont comparés entre eux ou par référence de base selon le type de bien (valeur au m², à l’hectare, …).
    Ensuite, l’évaluateur s’attache à dégager des valeurs dominantes en examinant les ventes en fonctions de la nature du l’acte (cession intra-familiale, adjudication,…) ou de la nature de l’acquéreur (personne morale publique,…). De cet examen, l’évaluateur détermine un prix ou une fourchette de prix qu’il accompagne d’un rapport explicatif assorti de remarques, le cas échéant.

 

LA MÉTHODE DU COMPTE A REBOURS : LA MÉTHODE DU PROJET

C’est la méthode utilisée par les promoteurs, aménageurs et plus largement par l’ensemble des acteurs pour s’assurer de la faisabilité économique ou de l’équilibre financier d’un projet.

C’est également une méthode déductive. Elle consiste à déduire le prix acceptable du foncier ou du bâti à démolir ou à améliorer (selon que l’on soit dans le cadre d’un aménagement ou d’une construction sur foncier nu, d’une construction neuve en recyclage urbain ou d’une acquisition-amélioration) en fonction du projet envisagé et de son prix de vente estimé.

On parle souvent du compte à rebours du promoteur, mais ce raisonnement est effectué par un grand nombre de professionnels d’autres secteurs, dès lors qu’il s’agit d’étudier la faisabilité d’un projet et que le professionnel dispose des coûts de production et d’un prix maximum de vente du produit.

Prenons l’exemple d’une opération de promotion : lorsqu’il étudie le montage d’une opération, un promoteur dispose d’éléments connus : les coûts de construction (relativement fixes à type de construction égal) et les charges financières liées à la construction (coût des emprunts, honoraires, frais de structure, …). Ces éléments, ainsi que le marché local et les prix du logement neuf sont des données dont il peut disposer à l’issue d’une étude préalable.

Pour connaître le prix maximum qu’il peut consacrer à l’achat du foncier, le promoteur déduira donc du chiffre d’affaires estimé des ventes TTC : les coûts de construction, taxes, honoraires, frais financiers et sa marge. Le delta représentera la charge foncière maximum admissible. En cas d’impossibilité d’acquérir dans l’enveloppe, le projet sera abandonné.

Exemple de décomposition de bilan prévisionnel d’une opération de promotion

Dans le cadre d’un projet d’aménagement ou d’acquisition-amélioration, le raisonnement est le même, seuls les postes de dépenses changent.

 

LA MÉTHODE D’ÉVALUATION PAR LE REVENU/RENDEMENT : LA MÉTHODE DES INVESTISSEURS

C’est une méthode qui évalue le prix d’un bien en fonction des revenus que peut espérer en tirer son propriétaire. Elle est basée essentiellement sur l’anticipation. Dans le foncier et l’immobilier, elle est utilisée principalement par les investisseurs pour les immeubles de rapport, mais également par les bailleurs sociaux pour le montage des opérations de logements locatifs sociaux. Elle pourra également être utilisée pour évaluer des terres agricoles ou des forêts.

La méthode consiste à estimer les revenus futurs qui pourraient être perçus pour un bien (revenus locatifs, …). De ces revenus estimés sont déduits toutes les charges afférentes au bien (entretien, charges diverses, taxes, …). Le cas échéant, cette méthode peut également prendre en compte la plus-value que le propriétaire pourra réaliser à la revente du bien. La méthode par le revenu se décline concrètement en de nombreuses variantes selon la stratégie de l’investisseur et selon la technique d’actualisation choisie, pour s’adapter aux besoins de l’investisseur.

L’évaluation par le revenu (ou le rendement) sert principalement à vérifier la faisabilité économique de l’investissement et ainsi que sa rentabilité.

 

L’évaluation : un acte complexe

Quelle que soit la méthode choisie, l’évaluation peut se révéler complexe. Dans les marchés peu dynamiques, si les références de comparaison sont peu nombreuses et limitent les possibilités de comparaison ou dans le cas de biens atypiques trouvant peu d’équivalents, le travail d’évaluation sera compliqué.

La complexité peut aussi venir de la difficulté à déterminer une valeur pour un bien lorsque sa valeur intrinsèque est difficilement objectivable et qu’il existe peu de transactions de biens comparables ; c’est une difficulté qui se pose notamment pour les espaces naturels.

Aujourd’hui, les problématiques de sols pollués, les marchés parfois très volatiles, le contexte juridique et financier mouvant, rendent l’évaluation encore plus complexe et demandent une méthodologie de plus en plus pointue.

Évaluation, estimation, expertise : que choisir?

Lorsqu’il s’agit de déterminer la valeur d’un bien, plusieurs possibilités existent selon le besoin. Il peut être procédé à une simple estimation pour obtenir un avis de valeur, c’est notamment ce que réalise une agence immobilière ou un notaire dans le cadre de la vente du bien d’un particulier. Il peut également être procédé à une expertise en évaluation au sens de la Charte de l’expertise immobilière**, acte plus complexe qui suppose un certain formalisme, une expertise plus poussée et un rapport plus fourni.

En France, la qualité « d’expert » en évaluation n’est pas réglementée par l’État, (sauf en ce qui concerne les experts agricoles et fonciers) contrairement aux géomètres-experts, par exemple, dont la qualification et les règles d’exercice sont cadrées légalement. Aussi, pour garantir la qualité de l’évaluation, les conditions d’intervention de l’évaluateur et la déontologie, les associations et fédérations d’évaluateurs ont élaboré une Charte dont la dernière version a été publiée en octobre 2012. Elle a été signée par quatorze organismes rassemblant les professionnels experts en évaluation.

Cette Charte, négociée et rédigée collaborativement, fédère toutes les expertises et se veut l’instrument de l’autorégulation des évaluateurs. Elle s’inscrit bien sûr dans le cadre des normes européennes encadrant la profession, mais décline à l’échelle nationale tous les aspects de la profession de manière beaucoup plus précise pour accompagner l’activité des praticiens au quotidien.


*Évaluation :
exercice spéculant sur le juste prix d’un bien, sans que l’on ne soit à ce moment là dans une situation de formation d’un prix, résultant de la rencontre d’un vendeur et d’un acheteur.
Il s’agit d’une estimation à un instant T de la valeur du bien en fonction de ses caractéristiques intrinsèques, du marché, du contexte local et de l’état de la demande

**La 4ème charte de l’expertise immobilière a été signée par 14 organismes qui s’engagent à la respecter : l’AFREXIM, la CEF, le CNENAF, la CNEI, le CSN, l’IFEI, RICS International, la CEEICAP, la CEI de Paris, la CEIF FNAIM, la CNEJI, EEFIC, l’OGE, le SNPI. Cette version se veut une harmonisation avec les standards d’évaluation et les normes européennes  et internationales dans le domaine.
Nouvellement éditée en octobre 2012, elle a vocation à encadrer des évaluations de plus en plus complexes dans un contexte juridique, financier et environnemental de plus en plus difficile à appréhender.

 

Compte à rebours Estimation Evaluation

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