ARCHIVE Le droit de préemption commercial : un outil stratégique au service du commerce de proximité encore peu utilisé - Le Blog du Foncier

ARCHIVE Le droit de préemption commercial : un outil stratégique au service du commerce de proximité encore peu utilisé

Le droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds commerciaux et les baux commerciaux dit « droit de préemption commercial » a été mis en place pour préserver la diversité du commerce de proximité ainsi que pour combler les manques du droit de préemption urbain (DPU) qui ne couvrait pas les biens commerciaux. Il peine pourtant à se généraliser pour les communes.

 

Un outil à la disposition des communes

Créé par la Loi du 2 août 2005 relative aux PME, le droit de préemption commercial relève de la compétence de la commune dotée ou non d’un PLU. Il concerne les fonds artisanaux, les fonds de commerces, les baux commerciaux et les terrains portant ou destinés à accueillir des commerces dont la surface de vente est comprise entre 300 et 1000m². Les murs ne sont pas concernés par ce droit de préemption ; ils relèvent du DPU. Sont également exclus les biens compris dans une cession de commerce dans le cadre d’un plan de sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire.

Aucune délégation n’est possible auprès d’un EPCI ou encore d’un opérateur foncier de type EPF/EPFL ou SEM. L’article L. 327-1* du Code de l’urbanisme permet toutefois aux SPLA de faire usage du droit de préemption commercial par délégation du titulaire, de manière à rendre plus fluide la réalisation de certains projets.

 

Comment mettre en place ce droit de préemption ?

Mettre en place et utiliser ce droit de préemption commence par la détermination d’une zone de préemption spécifique appelée «périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité». Ce périmètre est établi à la libre appréciation du Conseil municipal à partir d’un rapport présentant la situation du commerce et de l’artisanat dans la zone (taille des commerces, nature des activités, menaces etc…). Le projet de délibération est soumis à la Chambre de Commerce et d’Industrie ainsi qu’à la Chambre des Métiers et de l’Artisanat pendant deux mois. Au-delà, leur avis est réputé favorable.

Une fois ce périmètre établi, toute cession à titre onéreux de fonds artisanaux et commerciaux, de baux commerciaux ou de terrains à vocation commerciale est soumise au droit de préemption. Tout comme pour les autres droits de préemption, lors d’une cession, une DIA** est transmise au Maire qui a deux mois pour exercer sa préemption. Cette dernière se fait au prix de vente fixé entre le vendeur et l’acquéreur évincé. En cas de désaccord du Maire avec ce montant, il peut saisir le juge de l’expropriation pour fixer le prix. La préemption doit être motivée : elle s’appuie sur le dossier du périmètre de sauvegarde (plan de périmètre et rapport de la situation du commerce).

Il est à noter que si le vendeur omet d’envoyer la DIA, la nullité de la vente peut être prononcée pendant cinq ans

Une fois propriétaire, la collectivité a tout intérêt à mettre en valeur le commerce en le maintenant en activité. De cette façon, le bien ne perd pas de valeur ni sa clientèle dans l’attente d’un repreneur définitif. Pour cela, la commune peut mettre le commerce en location-gérance.

La commune n’a cependant pas vocation à rester propriétaire du bien et à l’exploiter elle-même. Elle doit rétrocéder le bien dans un délai de deux ans*** au profit d’un commerçant ou d’un artisan. Pour cela, un appel à candidature est lancé avec un cahier des charges et une proposition de prix. Les projets reçus sont examinés par le Conseil municipal qui détermine si le projet est favorable au commerce de proximité. La décision d’attribution est justifiée par la délibération du Conseil puis l’avis de rétrocession est affiché en mairie pendant quinze jours. A noter que si la rétrocession n’a pas lieu dans les deux ans impartis, l’acquéreur évincé par la préemption a un droit de priorité d’acquisition sur le bien.

 

Une réelle utilité stratégique

On le voit bien ce droit de préemption « commercial » voisin du DPU par sa mise en œuvre permet à la commune d’avoir une réelle prise sur l’activité commerciale de son territoire. La mise en place du périmètre de préemption est l’occasion pour les élus de mieux connaître l’appareil commercial mais également de nouer des relations partenariales privilégiées avec le réseau de commerçants.

 

Un outil qui reste incomplet

Créé depuis un peu plus de cinq ans, ce droit de préemption a pourtant connu un succès mitigé. En effet, quelques limites sont apparues quant à sa mise en œuvre. Tout d’abord, l’impossibilité de le déléguer à un opérateur ou un EPCI rend son utilisation lourde pour certaines communes. Par ailleurs, la préemption se faisant la plupart du temps au prix, les montants peuvent devenir parfois imposants, obligeant les communes à prévoir une certaine trésorerie pour acquérir.

Consciente de ces dérives à la fois opérationnelles et financières, Sylvia Pinel, Ministre de l’Artisanat, du Commerce et du Tourisme, annonçait le 30 mai dernier préparer un plan d’action pour le commerce et les commerçants. Cette réforme a pour but de « redynamiser », entre autres, le droit de préemption « commercial ». Ces perspectives d’amélioration promettent donc une seconde vie à cet outil stratégique.


*Depuis la Loi du 28 mai 2010
**Déclaration d’Intention d’Aliéner
***Auparavant d’un an, ce délai a été allongé par la Loi Warsmann du 22 mars 2012

 

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