le bail à construction un outil contractuel interessant pour la collectivite

Le bail à construction, un outil contractuel intéressant pour la collectivité

De plus en plus de collectivités s’interrogent sur l’opportunité de mettre à disposition certains fonciers stratégiques, plutôt que de les céder. Le bail à construction constitue, à cet égard, un outil contractuel très intéressant.

La singularité du bail à construction

Tout comme le démembrement de propriété ou l’emphytéose, le bail à construction opère une dissociation entre la propriété du foncier et le droit d’usage. Il se distingue néanmoins de ces derniers par une singularité, qui fait tout son intérêt : l’obligation qui est faite au preneur d’édifier une construction sur le terrain du bailleur.

Le contenu obligatoire du bail construction

Contrat de droit privé, le bail à construction donne une certaine liberté aux cocontractants. Quelques obligations doivent néanmoins être respectées :

le preneur doit édifier et entretenir le bien selon les spécifications du bail. Pour limiter les litiges, il est vivement conseillé de donner de ce bien la description la plus précise possible ;

  • le preneur est tenu de verser un loyer en nature ou en numéraire. Le loyer ne peut être nul car cela entraînerait l’annulation du bail ;
  • la durée du bail doit être comprise entre 18 et 99 ans. Il ne peut être reconduit tacitement, pour éviter des situations de démembrement perpétuel.
  • la collectivité ne peut consentir de baux à construction sur des biens appartenant à son domaine public, celui-ci étant par définition inaliénable.

Les atouts du bail à construction

La mise en place de baux à construction présente pour la collectivité plusieurs intérêts.

Il contribue à réguler, sur le long terme, la spéculation foncière sur les parcelles stratégiques. Cela est particulièrement vrai des secteurs sur lesquels elle consent des investissements importants en infrastructures et en équipements.

Il aide la collectivité à mieux réguler la qualité des aménagements et des constructions réalisées par des tiers pendant toute la durée du bail. En effet, le contrat peut inclure des clauses accessoires de restriction d’usage du bâtiment, de qualité environnementale, de transformation ultérieure du bien … que ne permettent pas les documents d’urbanisme.

Sur les zones où les prix du foncier atteignent des niveaux sans précédent, la location du foncier est l’un des leviers dont dispose la collectivité pour aider à la sortie d’opérations nécessaires mais à faible rentabilité.

Les points de vigilance

Très séduisante par de nombreux aspects, l’utilisation du bail à construction demande certaines précautions.

Le bail à construction se heurte à l’attachement des français à la propriété pleine et entière, contrairement aux pays anglo-saxons, pour lesquels la dissociation temporaire de la propriété est pratique courante. Ce frein culturel explique que la mise en œuvre de ce type de bail ait lieu surtout en zones très tendues.

Ensuite, la rédaction d’un contrat de bail demande la mobilisation d’expertises juridiques et financières très pointues. Pour qu’il y ait signature du bail, il faut que les cocontractants y trouvent chacun leur équilibre financier.

Autre point de vigilance : la gestion de baux en fin de contrat. Les 8 dernières années du bail sont considérées comme les plus difficiles, les cessions de bail devenant rares du fait de la dépréciation de leur valeur liée au temps. A cet égard, le couple foncière / baux à construction peut constituer un réel atout.

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